I. CẤP PHÉP XÂY DỰNG NHÀ Ở RIÊNG LẺ
1. ĐIỀU KIỆN CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
1.1. Cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ
Thực hiện theo Điều 93 Luật Xây dựng năm 2014.
1.2. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn
Thực hiện theo khoản 33 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 (sửa đổi, bổ sung Điều 94 Luật Xây dựng năm 2014).
2. THẨM QUYỀN CẤP
Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại, điều chỉnhvà thu hồi Giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ thuộc Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố(viết tắc là UBND cấp huyện) quy định tại Khoản 3, Điều 103 Luật Xây dựng năm 2014.
3. THỜI HẠN CẤP PHÉP XÂY DỰNG
Thời hạn giải quyết hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng đối với công trình nhà ở riêng lẻ là 15 ngày theo Điểm e, Khoản 1, Điều 102 Luật Xây dựng năm 2014.
4. CÁC TRƯỜNG HỢP XÂY DỰNG PHẢI LẬP THỦ TỤC CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
Việc đầu tư xây dựng mới, sửa chữa cải tạo đối với công trình nhà ở riêng lẻ phải được UBND cấp huyện cấp Giấy phép xây dựng, ngoại trừ các trường hợp quy định tại các Khoản 30,Điều 1Luật Xây dựng năm 2020 (sửa đổi, bổ sung Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014) như sau:
- Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 Luật Xây dựng năm 2014;
- Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
- Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
- Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.
Đối với các trường hợp xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở riêng lẻ được miễn Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư nên thông báo việc sửa chữa cải tạo xây dựng đính kèm nội dung đến UBND cấp xã để theo dõi và lưu hồ sơ (hạn chế trường hợp bị cơ quan chức năng xử phạt vi phạm hành chính hành vi xây dựng không có Giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có Giấy phép xây dựng).
5. THÀNH PHẦN HỒ SƠ ĐỀ NGHỊ CẤP PHÉP XÂY DỰNG
Khi có nhu cầu xây dựng mới, sửa chữa cái tạo công trình nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng cho UBND cấp huyện, thành phần hồ sơ cụ thể như sau:
5.1. Đối với hồ sơ câp giấy phép xây dựng mới:
Điều 11 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng quy định Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp Giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 01.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Bản vẽ thiết kế xây dựng. (Xem tại mục 7 của Hướng dẫn này)
- Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định nêu trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.
- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ đầu tư bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
5.2. Hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng sửa chữa, cải tạo
Điều 12 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng quy định Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà ở theo mẫu tại Phụ lục số 1.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng nhà ở theo quy định của pháp luât hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng Mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10x15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.
- Đối với các công trình nhà ở có liên quan đến di tích, lịch sử, văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, thì phải có bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền theo phân cấp.
5.3. Hồ sơ cấp Giấy phép di dời công trình
Điều 13 Thông tư số15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng quy định Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép di dời công trình theo mẫu tại Phụ lục số 1 .
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai nơi công trình sẽ di dời đến và giấy tờ hợp pháp về quyền sở hữu công trình theo quy định của pháp luật.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ tổng mặt bằng, nơi công trình sẽ được di dời tới tỷ lệ 1/50 - 1/500.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/100 - 1/200, mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 tại địa Điểm công trình sẽ di dời tới.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính báo cáo kết quả khảo sát đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình do tổ chức, cá nhân có đủ Điều kiện năng lực thực hiện.
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính phương án di dời theo quy định tại Khoản 5 Điều 97 Luật Xây dựng 2014.
- Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều 13 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựnglà bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
5.4. Hồ sơ cấp Giấy phép xây dựng có thời hạn
- Căn cứ quy định tại Khoản 1, 3 Điều 5 Quyết định số 17/2017/QĐ-UBND ngày 17/10/2017 của UBND tỉnh ban hành Quy định về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu và Khoản 1, Điều 1 Quyết định số 02/2020/QĐ-UBND ngày 13/01/2020 của UBND tỉnh Bạc Liêu sửa đổi, bổ sung một số Điều của quy định về cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh Bạc Liêu ban hành kèm theo Quyết định số 17/2017/QĐ-UBND ngày 17/10/2017 của UBND tỉnh.
- Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn như quy định đối với từng loại công trình, nhà ở riêng lẻ quy định tại các Điều 8, 11, 12, 13 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng. Riêng tiêu đề của đơn được đổi thành “Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn”.
- Trường hợp công trình theo giấy phép xây dựng có thời hạn hết thời gian tồn tại, nhưng Nhà nước vẫn chưa thực hiện quy hoạch xây dựng, nếu chủ đầu tư có nhu cầu sử dụng tiếp thì đề nghị với cơ quan cấp phép xem xét cho phép kéo dài thời hạn tồn tại.
5.5. Theo Điều 16 Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng quy định Hồ sơ đề nghị điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng gồm:
5.5.1. Điều chỉnh giấy phép xây dựng:
- Đơn đề nghị Điều chỉnh giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 2 Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016;
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;
- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ thiết kế mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt bộ phận, hạng Mục công trình đề nghị Điều chỉnh tỷ lệ 1/50 - 1/200. Đối với trường hợp yêu cầu phải được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thì phải nộp kèm theo báo cáo kết quả thẩm định thiết kế;
- Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế quy định tại Điểm này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
- Nội dung giấy phép xây dựng Điều chỉnh được ghi trực tiếp vào giấy phép xây dựng đã cấp hoặc ghi thành Phụ lục riêng và là bộ phận không tách rời với giấy phép xây dựng đã được cấp.
5.5.2. Gia hạn giấy phép xây dựng:
- Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 2 Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016;
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp;
- Thời hạn gia hạn giấy phép xây dựng được ghi trong giấy phép xây dựng được cấp.
5.5.3. Cấp lại giấy phép xây dựng:
- Giấy phép xây dựng được cấp lại đối với các trường hợp bị rách, nát hoặc bị mất;
- Giấy phép xây dựng được cấp lại dưới hình thức bản sao;
- Hồ sơ đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng gồm:
- Đơn đề nghị cấp lại giấy phép xây dựng, trong đó giải trình rõ lý do đề nghị cấp lại theo mẫu tại Phụ lục số 2 Thông tư 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016;
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp (đối với trường hợp bị rách, nát).
6.BẢN VẼ THIẾT KẾ XÂY DỰNG
6.1. Bản vẽ thiết kế xây dựng đính kèm hồ sơ xin phép xây dựng:
- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;
- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200;
- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.
Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định (Mục 7.2), các bản vẽ thiết kế quy định tại mục này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.
6.2. Yêu cầu đối với thiết kế xây dựng:
Theo Điều 5 Thông tư số 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng Quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ, cụ thể:
- Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 03 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự thiết kế.
- Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.
- Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có điều kiện năng lực theo quy định thực hiện và phải được thẩm định theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 26 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
- Đối với trường hợp có yêu cầu thiết kế phải được tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện, hồ sơ đề nghị cấp Giấy phép xây dựng (tại mục 6) cần cung cấp Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức, cá nhân thiết kế theo mẫu tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư số 15/2016/TT-BXD ngày 30/6/2016, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng, đối với công trình chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế.
II. CÁC NỘI DUNG CẦN THỰC HIỆN SAU KHI ĐƯỢC CẤP GIẤY PHÉP XÂY DỰNG
1. ĐIỀU KIỆN KHỞI CÔNG XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
Có Giấy phép xây dựng đối với công trình quy định phải có Giấy phép xây dựng theo Điều 89 và Khoản 2, Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014.
2. THI CÔNG XÂY DỰNG NHÀ Ở:
Theo Điều 6 Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ quy định:
2.1. Quản lý trong thi công xây dựng
- Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận;
- Đối với nhà ở dưới 7 tầng, trừ trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này, việc thi công xây dựng được tổ chức, cá nhân có kinh nghiệm thi công xây dựng công trình với quy mô tương tự thực hiện. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu phát hiện có dấu hiệu bất thường, chủ nhà phải tham khảo ý kiến của thiết kế để kịp thời xử lý;
- Đối với nhà ở từ 7 tầng trở lên, việc thi công xây dựng phải được tổ chức có đủ điều kiện năng lực thi công xây dựng theo quy định thực hiện. Chủ nhà phải chuẩn bị hồ sơ hoàn thành công trình theo quy định tại Phụ lục kèm theo Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng và thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền để được kiểm tra trước khi đưa công trình vào sử dụng.
2.2. Khuyến khích giám sát thi công xây dựng nhà ở với các nội dung chủ yếu sau:
- Kiểm tra biện pháp thi công, biện pháp đảm bảo an toàn đối với nhà ở và các công trình liền kề, lân cận;
- Kiểm tra chất lượng vật liệu, cấu kiện xây dựng, thiết bị trước khi đưa vào thi công xây dựng;
- Kiểm tra hệ thống cốp pha, giàn giáo thi công;
- Kiểm tra biện pháp bảo đảm an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong quá trình thi công.
3. GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ XỬ LÝ VI PHẠM:
Theo Điều 8 Thông tư 05/2015/TT-BXD ngày 30/10/2015 của Bộ Xây dựng quy định về quản lý chất lượng xây dựng và bảo trì nhà ở riêng lẻ quy định:
3.1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).
3.2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.
3.3. Các vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng nhà ở được xử lý theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật khác có liên quan (quy định tại Mục III của hướng dẫn này).
4. CÁC NỘI DUNG KHÁC
4.1. Việc thi công xây dựng nhà ở phải đảm bảo chất lượng công trình, an toàn lao động và đảm bảo vệ sinh môi trường; tuân thủ các quy định trong giấy phép xây dựng, không làm ảnh hưởng bất lợi tới các công trình liền kề, lân cận.
4.2. Những công trình có nguy cơ sụp đổ bất ngờ phải có biện pháp chống đỡ an toàn, đặt rào ngăn, biển cấm người qua lại vùng nguy hiểm.
4.3. Phải liên hệ UBND cấp xã; Phòng Quản lý đô thị thành phố, thị xã; Phòng Kinh tế & Hạ tầng huyện để lập thủ tục cấp phép sử dụng vỉa hè theo đúng thẩm quyền quản lý (nếu có sử dụng vỉa hè khi thi công).
4.4. Theo Khoản 1, Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 quy định trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Chủ đầu tư phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng trước khi thi công xây dựng theo nội dung điều chỉnh. Những thay đổi khác thì không phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng đã cấp.
4.5. Theo Khoản 1, Điều 99 Luật Xây dựng năm 2014 quy định trước thời điểm giấy phép xây dựng hết hiệu lực khởi công xây dựng, nếu công trình chưa được khởi công thì chủ đầu tư phải đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng. Mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa 02 lần. Thời gian gia hạn mỗi lần là 12 tháng. Khi hết thời gian gia hạn giấy phép xây dựng mà chưa khởi công xây dựng thì chủ đầu tư phải nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới.
4.6. Trường hợp xây dựng sai với giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị xử lý vi phạm theo quy định hiện hành trước khi đề nghị Điều chỉnh, gia hạn, cấp lại giấy phép xây dựng.
4.7. Thu hồi giấy phép xây dựng: Điều 101 Luật Xây dựng năm 2014 quy định Giấy phép xây dựng bị thu hồi trong các trường hợp sau:
- Giấy phép xây dựng được cấp không đúng quy định của pháp luật;
- Chủ đầu tư không khắc phục việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trong thời hạn ghi trong văn bản xử lý vi phạm theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Sau 10 ngày kể từ ngày có quyết định thu hồi giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với các trường hợp trên của mục 4.7, nếu chủ đầu tư không nộp lại giấy phép xây dựng cho cơ quan đã cấp giấy phép thì cơ quan cấp giấy phép hoặc cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy phép xây dựng và thông báo cho chủ đầu tư, UBND cấp xã nơi có công trình xây dựng. Quyết định hủy giấy phép xây dựng được đăng trên trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng.
4.8. Quyền và nghĩa vụ của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng:
* Quyền:
- Yêu cầu cơ quan cấp giấy phép xây dựng giải thích, hướng dẫn và thực hiện đúng các quy định về cấp giấy phép xây dựng;
- Khiếu nại, khởi kiện, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong việc cấp giấy phép xây dựng;
- Được khởi công xây dựng công trình theo quy định của Luật Xây dựng.
* Nghĩa vụ:
- Nộp đầy đủ hồ sơ và lệ phí cấp giấy phép xây dựng;
- Chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của nội dung hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
- Chủ đầu tư phải thông báo ngày khởi công xây dựng theo quy định tại khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 (Sửa đổi, bổ sung khoản 1, Điều 107 Luật Xây dựng năm 2014). Cụ thể: Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.
- Thực hiện đúng nội dung của giấy phép xây dựng.
III. XỬ LÝ VI PHẠM TRẬT TỰ XÂY DỰNG
1. HÀNH VI XÂY DỰNG SAI PHÉP
1.1. Định nghĩa xây dựng sai phép:
Theo Khoản 4 Điều 5 Thông tư 03/2018/TT-BXD ngày 24/4/2018 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số Điều của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ; Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 thì sai phép là hành vị thi công xây dựng sai so với nội dung Giấy phép xây dựng được cơ quan quản lý nhà nước cấp và bản vẽ đính kèm Giấy phép xây dựng , cụ thể:
- Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;
- Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;
- Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.
Trường hợp Điều chỉnh thiết kế xây dựng mà không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng năm 2014 thì không coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp theo quy định tại Khoản 2, Khoản 4 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP.
1.2. Xử lý vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng sai phép
1.2.1. Phạt tiền
a. Đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
- Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c Khoản 2 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
b. Đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
- Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c Khoản 4 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
1.2.2. Biện pháp khắc phục hậu quả
a. Đối với hành vi vi phạm thi công xây dựng sai phép mà hành vi vi phạm đã kết thúc: Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm được quy định tại Điểm d, Khoản 11, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ;
b. Đối với hành vi vi phạm thi công xây dựng sai phép mà đang thi công xây dựng thì xử lý theo Khoản 12, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ:
- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
- Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng;
- Hết thời hạn thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
c. Sau khi được điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng theo Khoản 13, Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
2. HÀNH VI XÂY DỰNG KHÔNG PHÉP
2.1. Định nghĩa xây dựng không phép:
Hành vi thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp công trình được miễn giấy phép xây dựng theo Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng năm 2020 (sửa đổi, bổ sung Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014) là hành vi xây dựng không phép.
2.2. Xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi xây dựng không phép
2.2.1. Phạt tiền:
a. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c, Khoản 5 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
b. Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
2.2.2. Biện pháp khắc phục hậu quả:
a. Đối với hành vi vi phạm thi công công trình xây dựng không phép mà hành vi vi phạm đã kết thúc: Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xậy dựng vi phạm theo điểm d, Khoản 11 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
b. Đối với hành vi vi phạm thi công xây dựng không phép mà đang thi công xây dựng thì xử lý theo Khoản 12 Điều 15Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ. Cụ thể:
- Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;
- Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải lập thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;
- Hết thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng thì bị áp dụng biện pháp tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.
c. Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng quy định tại Khoản 13 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
3. CÁC TRƯỜNG HỢP KHÁC:
3.1. Xây dựng công trình không phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt;
3.2. Xây dựng công trình vi phạm chỉ giới;
3.3. Xây dựng công trình sai cốt xây dựng;
3.4. Xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông (trừ trường hợp quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực giao thông đường bộ, đường sắt), thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống (trừ trường hợp xây dựng công trình để khắc phục những hiện tượng này);
3.5. Xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.
Thì bị xử phạt theo khoản 7 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ. Mức phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng. Ngoài ra, bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.
4. TRƯỜNG HỢP ĐÃ BỊ LẬP BIÊN BẢN VI PHẠM HÀNH CHÍNH THEO QUY ĐỊNH TẠI KHOẢN 2, KHOẢN 4, KHOẢN 5 VÀ KHOẢN 7 ĐIỀU 15 NGHỊ ĐỊNH SỐ 139/2017/NĐ-CP NGÀY 27/11/2017 CỦA CHÍNH PHỦ MÀ VẪN TIẾP TỤC THỰC HIỆN HÀNH VI VI PHẠM
Theo Khoản 8 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ quy định:
4.1. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại Mục 4.2, 4.3 phần này;
4.2. Phạt tiền từ 35.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ;
4.3. Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 350.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng hoặc xây dựng công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
5. TRƯỜNG HỢP TÁI PHẠM:
Một hành vi vi phạm hành chính mà tổ chức, cá nhân đã chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người có thẩm quyền hoặc đã thực hiện xong quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người có thẩm quyền, trong thời hạn 01 năm (đối với hình thức phạt tiền) kể từ ngày thực hiện các Quyết định này mà lại tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm hành chính đó thì bị coi là tái phạm và bị xử phạt theo quy định tại Khoản 9 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ:
a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c Khoản 9 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ;
b) Phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị nhưng không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 7 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ;
c) Phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với xây dựng công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng, lập dự án đầu tư xây dựng hoặc xây dựng công trình thuộc trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ.
6. XỬ LÝ VI PHẠM HÀNH CHÍNH ĐỐI VỚI HÀNH VI XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT KHÔNG ĐƯỢC PHÉP XÂY DỰNG (KHÔNG PHẢI ĐẤT Ở)
Hành vi xây dựng công trình nhà ở trên đất không được phép xây dựng (không phải đất ở) thì sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hánh chính trong lĩnh vực đất đai. Ngoài việc bị xử phạt tiền còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định của Luật đất đai.
7. TRƯỜNG HỢP CÁ NHÂN, TỔ CHỨC KHÔNG CHẤP HÀNH QUYẾT ĐỊNH XỬ PHẠT VI PHẠM HÀNH CHÍNH:
Căn cứ Điều 73 Luật xử lý vi phạm hành chính năm 2012 về thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính thì cá nhân, tổ chức bị xử phạt vi phạm hành chính phải chấp hành quyết định xử phạt trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận quyết định xử phạt. Trường hợp không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành theo Điều 86 Luật xử lý vi phạm hành chính: Khấu trừ một phần lương hoặc một phần thu nhập, khấu trừ tiền từ tài khoản cá nhân, tổ chức vi phạm.
Đối với trường hợp có áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, nếu cá nhân, tổ chức vi phạm không chấp hành tháo dỡ công trình vi phạm theo nội dung Quyết định xử phạt vi phạm hành chính sẽ bị cưỡng chế tháo dỡ; chi phí tổ chức khắc phục hậu quả do cá nhân, tổ chức vi phạm chi trả theo quy định tại Khoản 5 Điều 85 Luật XLVPHC năm 2012.
8. XỬ PHẠT ĐỐI VỚI HÀNH VI TỔ CHỨC THI CÔNG VI PHẠM QUY ĐỊNH VỀ QUẢN LÝ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GÂY LÚN, NỨT HOẶC HƯ HỎNG CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT, CÔNG TRÌNH LÂN CẬN:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 15 và Khoản 2 Điều 30 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ: hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận (mà các bên không thỏa thuận được việc bồi thường theo quy định của pháp luật dân sự); gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác sẽ bị xử lý như sau:
8.1. Xử phạt đối với chủ đầu tư: Quy định tại Khoản 3 Điều 15Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
8.2. Xử phạt đối với đơn vị thi công:Quy định tại Khoản 2 Điều 30Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017 của Chính phủ:
a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;
b) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;
c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.
Đồng thời theo Thông tư số 03/2018/TT-BXD ngày 24/04/2018 của Bộ Xây dựng về hướng dẫn chi tiết một số Điều của Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017, sau khi biên bản vi phạm hành chính được lập, chủ đầu tư và bên bị thiệt hại không tự thỏa thuận được về việc bồi thường thiệt hại và một bên có đơn yêu cầu gửi Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết thì sẽ được giải theo trình tự của Thông tư này.
